今年上海地价涨幅超一倍 楼板价占房价46.7%

易居中国根据规土局的公告统计，在今年成交的土地中，有78宗用地是住宅或含有住宅性质用地，建筑面积达908.96万平方米，总成交金额达657.18亿元，平均楼板价每平方米7230元。2019年则为44宗住宅或含有住宅性质用地，但今年908.96万平方米的可建面积只比2019年的732.56万平方米多出24%，成交金额却比2019年的248.56亿元涨了2.64倍，平均楼板价比2019年的3393元涨了113%。
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全年预计成交土地439宗
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统计还显示，今年上海已成交土地433宗，计991.29亿元，预期12月30日还有6宗工业仓储用地，按1328万元的总保证金预算，6块地的成交价在1.328亿元左右。因此，全年上海将有439宗土地成交，创造992.63亿元的土地财政收入，是2019年的400亿元土地财政收入的2.48倍，比上一个高峰2007年的481.29亿元还要高出106%，创2004年8月31日土地招拍挂制度执行以来的新高。
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按2019年商品住宅每平方米13665元的价格算，当年的地价占房价的24.8%。而今年商品住宅的均价在每平方米15467元左右，那么，地价将占今年房价的46.7%。另外，今年商品住宅的销售面积达1830万平方米，而开发商购得的可建住宅土地面积仅908.96万平方米。
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“面粉”“面包”价同涨

易居中国分析师薛建雄指出，今年这种“面粉”比“面包”更加紧缺更加金贵的情况，是推动“面粉”和“面包”价格同时高涨的主要原因。以至于在政府加强楼市调控的时候，开发商集体呼吁政府多增加土地供应，以解决地价过高、推高房价的不良影响。
 

另一方面，易居中国的报告也指出，目前上海市场上拿地超过2年未上市或未动工的，有330宗是住宅或含有住宅用地的项目，可建面积达4356.5万平方米。如果这些因动迁困难或被开发商囤积的土地能够被及时疏导开发出来，加上每年正常推出的几百万平方米住宅用地，未来3-5年内上海住宅市场的供应量可以保持和近年相当的水平。
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郊区将消化更多人口
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同时，易居中国的报告还指出，按照上海2019年统计年鉴的数据显示，目前上海住宅的保有量为4.72亿平方米，常住人口1888.46万来算，人均使用面积为25平方米，人均居住面积则只有18平方米，离国际人文标准的30平方米还有很大差距。按照目前的人口水平来算，上海至少需要7.87亿平方米的存量住宅才够用；考虑到每年30-50万的人口增量，每年还需要另外增加1000万平方米左右的住宅建设量。因此，目前上海的供地情况还远远不能满足市场需求。
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不过，易居中国的分析也指出，随着轨道交通建设延伸到各个郊区，甚至通到江浙，上海远郊和周边城市预期可以提供更多的住宅建设用地，到那时，住宅用地的紧缺程度有望获得缓解。但这也需要一定时间，同时也意味着更多的人口将居住到远郊或邻近城市。
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本报记者 陈桂兰
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(论股小编：admin)